꼬마빌딩 자산 포트폴리오 세우기 전략과 위반건축물 양성화 과정

꼬마빌딩의 희소성은 바로 수익률에서 나오기 마련입니다. 금리가 높은 현실 속에서도 빌딩 시장에서 환금성이 있는 강남구, 마포구, 용산구, 성동구에서는 현금 50% 비율을 가진 자산가들이 투자를 하고 있습니다. 투자 기준은 우선 임대수익률이 안정적으로 나와야 투자를 하겠죠?

우량 임차인으로 임대를 맞추는 것도 중요합니다. 또한 빌딩에 하자가 있는지도 꼼꼼히 검토하셔야 되는데요. 예를 들어 건축물대장에 ‘위반건축물’로 명시되어 재산권을 행사하는 데에도 제한이 있습니다. 이러한 수익형 부동산 꼬마빌딩이 있다면 ‘위법건축물 양성화’ 제도를 이용하여 건축물로 하여금 임차료를 높게 받을 수 있고 양도 시세차익이 높아져 재산상의 혜택을 받을 수 있습니다.

그 양성화 제도에 대해 알려드리면
우선, 주택으로만 사용된 건물만 해당이 됩니다.
근린생활시설을 위법으로 증축할 경우는 적용되지 않으며, 상가건물은 건물 전체 면적에서 주택으로 사용하는 부분이 50%가 넘으면 주택 건물로 인정되어 위반건축물 양성화가 가능합니다.

상가주택에서 주거 면적이 50%가 안 되면 신청할 수 없습니다. 위반건축물 양성화를 위한 특별조치법에 의하여 양성화할 수 있는데 완공된 위법건축물에 한 해 건축주 또는 소유자가 설계도서와 현장조사서를 첨부하여 관할 지자체장에게 신고하면 신고된 날로부터 30일 이내에 건축위원회의 심의를 거쳐 사용승인서를 발급하도록 하고 있습니다.

<불법건축물 양성화 절차>
1. 특정 건축물 신고서 제출
2. 설계도서 심의
3. 현장조사서 확인
4. 대상자 확인
5. 구 건축위원회 심의 상정
원안 가결(조건부 가결, 불가 결정 등)
6. 과태료 연체금 등 납뷰
7. 건축물 사용승인서 지출
8. 사용 통보
9. 건축물 등록

<법 규정 내에 해당되는 건축물의 규모>
1. 세대당 전용면적 85제곱미터 (약 25평)
이하인 다세대 주택
2. 연면적이 165제곱미터 (약 50평) 이하인
단독주택
3. 연면적 330제곱미터 (약 100평) 이하인
다가구주택 등 서민주택

<위반건축물에 따른 이행강제금 계산식>
이행 강제금 = 해당면적 * 시가표준액 * 50%
(시가표준액은 시군구청 세무부서에서 관할)

만약 꼬마빌딩 투자의 건축물이 양성화 대상이라면 양성화 시점을 분석하고 양성화가 될 수 있는지
매입에 적극 반영하여 검토합니다.
건축물대장상 위반건축물에 등재되었더라도 양성화될 경우 이행강제금보다 더 큰 이익이 있다면 건물의 늘어나는 면적과 임차료를 더 받을 수 있고, 양도 시세차익도 높아지는 재산상의 혜택을 받을 수 있습니다. 선택하기에 달렸지만 이런 경우가 있다면 이러한 투자 방법을 꼬마빌딩중개사 빌딩림은 추천해 드리고 싶네요.