빌딩림의 꼬빌공

연예인들도 꼬마빌딩에 투자하는 이유는? 연예인들이 왜 아파트가 아닌 꼬마빌딩 투자를 할까요? 물론 아파트도 하겠죠. 금리 인상 전에는 수익형 부동산 투자가 활황시장이기도 했습니다. 직장인들의 꿈 건물주는 항상 최상위에 있습니다. 소규모 투자로 레버리지를 이용해 꼬마빌딩을 매매하여 향후 시세차익을 보기 위해 이러한 꼬마빌딩 매매 투자가 많이 이루어졌고, 현재의 수익형 부동산 시장은 매도자와 매수자 사이의 관망세가 아직까진 두드러지지만 서울 주요지역(강남구,성동구,마포구 등)의 거래는 꾸준히 이뤄지고 있습니다. 그 이유는 땅의 가치이기 때문이죠. 강남불패라는 말이 있듯이 지가 변동은 오르면 올랐지 떨어지지 않습니다. 투자수익률을 보라. 강남구, 서초구의 건물은 투자수익률이 높진 않습니다. 그 이유에는 토지 ..

주택임대차계약 체결 후 30일 이내에 계약 내용을 지방자치단체에 신고하지 않으면 100만원까지 과태료를 최대로 부과됩니다. 신고 대상 : 보증금이 6,000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 임대차 계약에 적용됩니다. 주택을 임대하고 계시다면 주택임대소득에 대해 과세 방법을 제대로 알고 신고하시면 향후 가산세 부과를 피하실 수 있습니다. 주의! “주택 임대소득의 과세 방법” 1. 2,000만원 이하의 주택임대 수입은 14%의 낮은 세율로 분리과세가 가능하여 종합과세나 분리과세중 절세가 가능한 쪽으로 신고하시면 됩니다. (분리과세: 다른 소득과 합산하지 않고 14%의 낮은 세율로 과세하는 것을 말하며, 실제 경비지출 여부와 상관없이 임대 수입의 50%를 필요경비로 차감하고 기본공제 200만원 공제..

명도는 토지, 건물과 같은 부동산, 선박의 점유자가 점유권을 타인에게 옮기는 것을 말합니다. 민사집행법의 법문상에서는 명도라는 용어 대신 인도라는 용어를 사용하고 있습니다. ‘부동산 명도확인서’는 채권자와 채무자 사이에서 작성하는 서류이며, 채무 관계에 의하여 부동산을 명도하게 되었다는 내용들로 채권자명, 채무자명, 사건번호 등을 기재합니다. 부동산을 양도할 때 즉, 예를 들어 꼬마빌딩을 매매하려고 할 때 매도자의 건물에 임차인이 있을 때 건물 매각 시 임차인을 명도(=인도) 하셔야 합니다. 그에 발생하는 대표적인 필요경비로 명도비용과 세무 신고 수수료가 있습니다. 부동산 매각 시 부동산을 이미 사용 중인 임차인 등울 매도자가 내보내는 것을 ‘명도’라고 합니다. 그에 따른 비용을 명도비용이라고 하는 것이..

부동산 투자 시 고려해야 할 세금은 부동산 매입 시 내야하는 세금 거래세(취득세, 등록세, 지방교육세, 농어촌 특별세), 종합부동산세, 양도세 세 가지입니다. 종합부동산세 : 주택과 토지 소유자에게 별도의 누진 세율을 적용하여 부과하는 세금을 말합니다. 매년 6월 1일 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 분류한 후 인별로 합산한 금액이 공시가격이 공제금액을 초과한 경우 그 초과금에 대해 과세하는 것을 종부세라고 합니다. 2023년도 부동산의 공시지가(공시가격)가 6억 원 -> 9억 원일 때(비과세 한도 증가) 부과됩니다. 기본 공제 3억 원이 더 들어가기 때문에 결국 부동산의 공시가격이 9억 원이 되면 종합부동산세가 부과됩니다. (1세대 1주택자는 11억 원 초과하는 자.) 양도소득세 : 부동산 ..

“꼬마빌딩 투자의 요건” • 상가 밀집도와 인구 유입 • 주변 산업단지 입주 여부 • 사회 간접시설 확충 • 그 지역의 개발호재 내 소중한 자금으로 부동산을 투자했다면 안정적인 입지에 ‘안전자산’을 투자하는 것이 당연하지 않을까요? 상권도 중요하지만 그 상권에 내가 투자할 부동산의 가시성과 접근성이 뛰어난 입지에 핵심이 있다. 꼬마빌딩을 매매하여 만약 신축을 할 계획이라면 도로와 접하는 면이 중요하고 일조권 사선 제한을 받는지 알아야 한다. “일조권 사선 제한이란?” 용도지역 중 준주거지역을 제외한 전용주거지역•일반주거지역 내 모든 건축물에 대하여 일조 제한을 적용한다. 이는 해가 남쪽으로 기울어져 있기 때문에 서로 마주 보는 건축물을 일정 간격을 띄워 건축하여 일조를 받을 수 있게 함이다. 쉽게 말해,..

“환금성이란 무엇인가요?” 지역의 환금성이 좋다는 말은 곧 구매를 희망하는 ‘수요자’가 많다는 말이라고 설명 드릴 수 있습니다. 그 지역 매물의 희소성, 꼬마빌딩과 같이 노후된 주택을 매매하여 신축 또는 리모델링을 통한 건물 가치를 올릴 수 있는 중소형 건물, 시장에서 시세 대비 저평가 되어 있는 건물 등 수익률, 우량임차인, 우수한 입지 등을 갖췄을 때 환금성이 좋은 지역이라고 할 수 있습니다. 제가 포스팅마다 부동산 투자를 하실 때 강조하는 부분은 눈치 채셨다면, 중요한 것 몇 가지만 체크하시면 됩니다. 우선 부동산의 투자 종류는 여러종류입니다. 그 중 수익형 부동산에 투자할 계획이시라면, 제가 그동안 썼던 포스팅들을 정독은 안하시더라도 중요 부분만 체크하고 보신다면 어느정도 감이 오실거라 생각됩니다..

부동산 경기의 흐름이 지금은 금리 인상으로 인해 불황에 속해 있죠. 빌딩 전문 중개를 하는 입장에선 활발하던 거래가 지극히 많이 줄어들어 안타깝지만, 전 그럼에도 불구하고 수익형 부동산의 여러 종류 중에서도 ‘꼬마빌딩’이란 투자의 꽃을 설명하겠습니다. 불황이 지속되진 않을 것이라는 확신이 있기 때문입니다. 강남이나 마포구 성동구 용산구 등 투자 가치가 있는 지역에 투자하는 것이 답입니다. 부동산 경기가 안 좋더라도 어느 정도 시세차익이 보장되고 임대수익까지 낼 수 있기 때문입니다. 실제로 많은 이들이 보유 중인 중대형 아파트나 땅을 팔아 모자라는 금액은 대출을 받아 투자 자금을 마련하는 경우가 많았습니다. 지금은 은행권 대출이 악화된 점으로 인해 대출 금리가 높지만 이 시기에 환금성 좋은 지역의 꼬마빌딩..

임차인은 임대인과의 계약만료 시점 6개월 전부터 ~ 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 이는 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사가 가능합니다. 즉, 최초 계약이 2년, 3년이든 최고 계약 기간을 포함하여 최대 10년까지 계약을 연장할 수 있습니다. 임대인 측에서 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유를 알아보겠습니다. - 임차인이 3기의 차임에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있을 경우 - 임차인이 거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 - 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 - 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손, 손상시킨 경우 - 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 - 임대인이 다음의 해당 사유로 ..

1. 위반건축물 체크 건축물대장상의 용도는 사무실이지만 위층을 주택 구조로 불법 개조하면 이는 불법 건축물로 간주하여, 이행강제금(벌금)을 내야 합니다. 1년에 2회 지급 2. 상권의 임차 수요와 공실률 요즘 같은 고금리 시대에도 불구하고 강남의 임차 수요는 호황기입니다. 상권 이동을 분석하여 대로변, 코너 건물, 안쪽의 건물들의 공실률과 어떤 임차가 들어있는지 등 임대료를 유지할 수 있는지 체크 해봅니다. 소득이 높은 사람이 유입되는지, 인근 유동인구가 맞아 소비활동을 하는지, 상주인구가 늘어나는지 꼭 살펴보셔야 합니다. 3. 지구단위계획구역 내가 투자하려는 건물이 지구단위계획구역에 속한다면 건축행위가 까다로워 집니다. 해당 지역의 구청 건축과에 꼭 전화를 해보셔서 개발행위가 가능한지 물어보셔야 합니다..

수익형 부동산 투자 시 고려 사항 1. 부동산 투자의 기본인 개별입지와 배후 상권에 대한 점검이 필요합니다. 상권은 항상 변하고 그에 따라 유동인구도 변합니다. 건물 매매 시 근린생활시설 등은 건물을 검토하시는 분들에게는 무조건 매수 의향이 더 많습니다. 상권 자체에서 자연적으로 가격이 상승함과 동시에 강남권은 연예인 사례로도 많이 소개 드렸었죠. 지가 상승률을 보셔야 합니다. 또한, 개발 호재를 잘 살피셔야 하겠죠. 2. 투자 수익률 목표치를 지금은 낮추셔야 합니다. 금리 인상으로 인해 수익률이 많이 낮아진 추세지만, 그럼에도 불구하고 매수를 하시는 투자자분들이 계십니다. 금리 상승이 계속될 것은 아니니까요. 수익은 세금을 공제한 후의 수입입니다. 순수익이 얼마나 줄어드는지 체크해 보셔야 합니다. 여기..