빌딩림의 꼬빌공

“꼬마빌딩 투자의 요건” • 상가 밀집도와 인구 유입 • 주변 산업단지 입주 여부 • 사회 간접시설 확충 • 그 지역의 개발호재 내 소중한 자금으로 부동산을 투자했다면 안정적인 입지에 ‘안전자산’을 투자하는 것이 당연하지 않을까요? 상권도 중요하지만 그 상권에 내가 투자할 부동산의 가시성과 접근성이 뛰어난 입지에 핵심이 있다. 꼬마빌딩을 매매하여 만약 신축을 할 계획이라면 도로와 접하는 면이 중요하고 일조권 사선 제한을 받는지 알아야 한다. “일조권 사선 제한이란?” 용도지역 중 준주거지역을 제외한 전용주거지역•일반주거지역 내 모든 건축물에 대하여 일조 제한을 적용한다. 이는 해가 남쪽으로 기울어져 있기 때문에 서로 마주 보는 건축물을 일정 간격을 띄워 건축하여 일조를 받을 수 있게 함이다. 쉽게 말해,..

“환금성이란 무엇인가요?” 지역의 환금성이 좋다는 말은 곧 구매를 희망하는 ‘수요자’가 많다는 말이라고 설명 드릴 수 있습니다. 그 지역 매물의 희소성, 꼬마빌딩과 같이 노후된 주택을 매매하여 신축 또는 리모델링을 통한 건물 가치를 올릴 수 있는 중소형 건물, 시장에서 시세 대비 저평가 되어 있는 건물 등 수익률, 우량임차인, 우수한 입지 등을 갖췄을 때 환금성이 좋은 지역이라고 할 수 있습니다. 제가 포스팅마다 부동산 투자를 하실 때 강조하는 부분은 눈치 채셨다면, 중요한 것 몇 가지만 체크하시면 됩니다. 우선 부동산의 투자 종류는 여러종류입니다. 그 중 수익형 부동산에 투자할 계획이시라면, 제가 그동안 썼던 포스팅들을 정독은 안하시더라도 중요 부분만 체크하고 보신다면 어느정도 감이 오실거라 생각됩니다..

부동산 경기의 흐름이 지금은 금리 인상으로 인해 불황에 속해 있죠. 빌딩 전문 중개를 하는 입장에선 활발하던 거래가 지극히 많이 줄어들어 안타깝지만, 전 그럼에도 불구하고 수익형 부동산의 여러 종류 중에서도 ‘꼬마빌딩’이란 투자의 꽃을 설명하겠습니다. 불황이 지속되진 않을 것이라는 확신이 있기 때문입니다. 강남이나 마포구 성동구 용산구 등 투자 가치가 있는 지역에 투자하는 것이 답입니다. 부동산 경기가 안 좋더라도 어느 정도 시세차익이 보장되고 임대수익까지 낼 수 있기 때문입니다. 실제로 많은 이들이 보유 중인 중대형 아파트나 땅을 팔아 모자라는 금액은 대출을 받아 투자 자금을 마련하는 경우가 많았습니다. 지금은 은행권 대출이 악화된 점으로 인해 대출 금리가 높지만 이 시기에 환금성 좋은 지역의 꼬마빌딩..

꼬마빌딩의 희소성은 바로 수익률에서 나오기 마련입니다. 금리가 높은 현실 속에서도 빌딩 시장에서 환금성이 있는 강남구, 마포구, 용산구, 성동구에서는 현금 50% 비율을 가진 자산가들이 투자를 하고 있습니다. 투자 기준은 우선 임대수익률이 안정적으로 나와야 투자를 하겠죠? 우량 임차인으로 임대를 맞추는 것도 중요합니다. 또한 빌딩에 하자가 있는지도 꼼꼼히 검토하셔야 되는데요. 예를 들어 건축물대장에 ‘위반건축물’로 명시되어 재산권을 행사하는 데에도 제한이 있습니다. 이러한 수익형 부동산 꼬마빌딩이 있다면 ‘위법건축물 양성화’ 제도를 이용하여 건축물로 하여금 임차료를 높게 받을 수 있고 양도 시세차익이 높아져 재산상의 혜택을 받을 수 있습니다. 그 양성화 제도에 대해 알려드리면 우선, 주택으로만 사용된 건..

임차인은 임대인과의 계약만료 시점 6개월 전부터 ~ 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 이는 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사가 가능합니다. 즉, 최초 계약이 2년, 3년이든 최고 계약 기간을 포함하여 최대 10년까지 계약을 연장할 수 있습니다. 임대인 측에서 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유를 알아보겠습니다. - 임차인이 3기의 차임에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있을 경우 - 임차인이 거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 - 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 - 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손, 손상시킨 경우 - 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 - 임대인이 다음의 해당 사유로 ..

꼬마빌딩 투자 전 체크사항 1. 입지와 환금성 좋은 곳으로 투자하는 것이 유리. 개발호재가 있은 지역 지하철이나 도로개통 예정지를 선점하는 방법이 있다. 2. 수도권 신도시 빌딩 투자는 대부분 새로 지어진 빌딩이 많아 건물을 리모델링 한다고 해도 창출되는 가치가 크지 않기에 기대하는 만큼의 수익을 내기 어렵다. 3. 기존 임차인의 임대차계약서를 꼼꼼히 살펴봐야한다. 계약서 이외의 임차인과 임대인의 각종 서비스나 옵션이 제공되기 때문에 계약서와 실제 계약 내용이 다를 수 있기 때문이다. 4. 주변 공실률이 20%를 넘으면 주의해야 한다. 5. 리모델링 비용은 적정한 수준으로 15%~20% 내외로 결정한다. 6. 주변 1층 임차 현황을 살펴보고, 도로폭을 살펴봐야 한다. 도로가 좁거나 주차장으로 이용되면 그..

1. 위반건축물 체크 건축물대장상의 용도는 사무실이지만 위층을 주택 구조로 불법 개조하면 이는 불법 건축물로 간주하여, 이행강제금(벌금)을 내야 합니다. 1년에 2회 지급 2. 상권의 임차 수요와 공실률 요즘 같은 고금리 시대에도 불구하고 강남의 임차 수요는 호황기입니다. 상권 이동을 분석하여 대로변, 코너 건물, 안쪽의 건물들의 공실률과 어떤 임차가 들어있는지 등 임대료를 유지할 수 있는지 체크 해봅니다. 소득이 높은 사람이 유입되는지, 인근 유동인구가 맞아 소비활동을 하는지, 상주인구가 늘어나는지 꼭 살펴보셔야 합니다. 3. 지구단위계획구역 내가 투자하려는 건물이 지구단위계획구역에 속한다면 건축행위가 까다로워 집니다. 해당 지역의 구청 건축과에 꼭 전화를 해보셔서 개발행위가 가능한지 물어보셔야 합니다..

수익형 부동산 투자 시 고려 사항 1. 부동산 투자의 기본인 개별입지와 배후 상권에 대한 점검이 필요합니다. 상권은 항상 변하고 그에 따라 유동인구도 변합니다. 건물 매매 시 근린생활시설 등은 건물을 검토하시는 분들에게는 무조건 매수 의향이 더 많습니다. 상권 자체에서 자연적으로 가격이 상승함과 동시에 강남권은 연예인 사례로도 많이 소개 드렸었죠. 지가 상승률을 보셔야 합니다. 또한, 개발 호재를 잘 살피셔야 하겠죠. 2. 투자 수익률 목표치를 지금은 낮추셔야 합니다. 금리 인상으로 인해 수익률이 많이 낮아진 추세지만, 그럼에도 불구하고 매수를 하시는 투자자분들이 계십니다. 금리 상승이 계속될 것은 아니니까요. 수익은 세금을 공제한 후의 수입입니다. 순수익이 얼마나 줄어드는지 체크해 보셔야 합니다. 여기..

실제 오래된 주택을 신축이나 리모델링을 통해 트렌디한 건물로 새롭게 태어날 수 있습니다. 부동산 시장의 성형 바람이라고 들어보셨나요? 최근 몇 년 사이에 건물의 리모델링을 통해 내 외관을 개선하면서 임대료와 건물의 자산 가치를 끌어올렸습니다. 예를 들어 단독주택을 근린생활시설로 바꾸거나, 노후주택을 팔아 신축이나 리모델링을 통해 빌딩 외관을 바꾸는 것이 트렌드입니다. 거기에 엘리베이터 설치까지 더해지면 건물 가치는 더 올라가겠죠? 실제로 많은 사람들이 꼬마빌딩매매는 오래된 주택이나 건물을 매입해 리모델링한 후 재매각하는 방법으로 시세차익을 보고 있습니다. “평범한 직장인의 건물 매매 투자 방법은?” 실제 사례 중 직장인이 30년 이상 된 낡고 오래된 3층짜리 근린상가건물을 매입하여 1년 6개월 후 202..

용도변경 건축물의 용도변경이란 사용승인을 받은 건축물의 용도를 필요에 의하여 다른 용도로 변경하는 행위입니다. 꼬마빌딩매매가 투자 목적이시라면 오래된 노후 주택을 매수하신 후 리모델링을 통해 건물의 가치를 상승시키는 밸류업 과정에서 건축물의 용도변경이 필요할 수 있습니다. 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장의 허가나 신고 또는 건축물대장 기재 내용 변경 신청을 하셔야 합니다. 명도 부동산에 대한 대금을 지급한 이후 점유자(거주자)가 물권에 대한 인도를 할 경우 발생되는 소송입니다. 점유인, 임차인을 퇴거시키고 부동산을 철거한 후 인도하는 것을 말합니다. ‘인도명령 , ‘강제집행’ 을 통해서 진행합니다. 멸실 주택이나 건물을 없애서 토지의 상태(나대지)로 만드는 것입니다. 이 행위는 꼬마빌..