빌딩림의 꼬빌공

작년 하반기부터 시작된 주택시장의 조정국면은 금리 인상으로 주택시장이 하락되고 거래량이 많이 줄었습니다. 하지만 조금씩 주택시장이 회복 국면에 와있고 거래량도 늘어고 있습니다. 기준 금리가 정점에 거의 도달했고 미국 또한 그렇습니다. 현재의 금리수준으로 상당기간 지속될 가능성도 염두에 두셔야 합니다. 현재 특례보금자리론까지 나온 상황에 당분간 서울의 주택공급이 부족할 가능성이 큽니다. 주택가격 변동에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 '금리'이기 때문에 글로벌 금융위기 이후 주택시장에 대한 금리의 영향이 확대됐기 때문입니다. 기준금리 -> 대출규제 -> 주택공급 -> 인구구조 -> 경기의 순으로 주택매매가격에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났습니다. 최근에 기준금리 3.5% 동결로 시장금리 또한 하락하고 부동..

연예인들도 꼬마빌딩에 투자하는 이유는? 연예인들이 왜 아파트가 아닌 꼬마빌딩 투자를 할까요? 물론 아파트도 하겠죠. 금리 인상 전에는 수익형 부동산 투자가 활황시장이기도 했습니다. 직장인들의 꿈 건물주는 항상 최상위에 있습니다. 소규모 투자로 레버리지를 이용해 꼬마빌딩을 매매하여 향후 시세차익을 보기 위해 이러한 꼬마빌딩 매매 투자가 많이 이루어졌고, 현재의 수익형 부동산 시장은 매도자와 매수자 사이의 관망세가 아직까진 두드러지지만 서울 주요지역(강남구,성동구,마포구 등)의 거래는 꾸준히 이뤄지고 있습니다. 그 이유는 땅의 가치이기 때문이죠. 강남불패라는 말이 있듯이 지가 변동은 오르면 올랐지 떨어지지 않습니다. 투자수익률을 보라. 강남구, 서초구의 건물은 투자수익률이 높진 않습니다. 그 이유에는 토지 ..

꼬마빌딩매매 시장은 아직 반등의 시기가 이르다고 판단되지만 미국 연방준비위원회가 금리인상 속도를 낮출 것이란 전망이 나오면서 부동산 반등 가능성이 있다고 봅니다. 대출 금리에 민감한 ‘수익형 부동산’은 실 투자자들 사이에서는 선호도가 높은 ‘빌딩’중에서도 꼬마빌딩 시장이 다시 살아날 수 있다는 기대감도 큰 것으로 나타났습니다. 꼬마빌딩 투자의 핵심은 ‘땅의 가치’이기 때문입니다. 더불어 노후 주택을 밸류업 시켜 건물의 가치까지 올린다면 향후 가치 상승이 더 크기 때문입니다. 토지의 가격 즉, 지가변동률은 강남, 성수, 마포 등 주요 지역을 봤을 때 지금과 같은 상황에서도 크게 떨어지지 않기 때문입니다. 한국부동산원 통계에 따르면 서울의 지가변동률은 지난해 11월부터 0.09% 하락하며 토지 가격이 하락 ..

상권이란? - 상가가 모여 있는 곳 - 유동인구, 배후세대, 유효수요, 연령대의 다양한 소비층을 보유한 곳 - 대형 집객 시설이 위치한 곳 - 소비 인구를 불러들이는 곳 - 역세권, 오피스, 아파트 배후수요, 주택가, 문화생활 등 생활이 이루어져 있는 교집합 상권 내가 투자한 건물에서 안정적인 임대수익률을 안겨줄 수 있냐에 관점을 두신다면 조금 더 상권이 활발한 곳에 투자 안목을 기르실 수 있습니다. 수익형 부동산 물건의 종류 - 꼬마빌딩 - 오피스텔, 지식산업센터, 원룸 - 소형 상가 및 아파트 - 근린생활시설의 상가 등 많은 종류의 수익형 부동산 물건이 있습니다. 나에게 맞는 물건과 그 물건이 나에게 어떤 기쁨을 안겨줄지 옥석을 가려내는 것이 투자 기본의 중요성을 나타냅니다. 수도권 지역의 투자 안정..

1. 위반건축물 체크 건축물대장상의 용도는 사무실이지만 위층을 주택 구조로 불법 개조하면 이는 불법 건축물로 간주하여, 이행강제금(벌금)을 내야 합니다. 1년에 2회 지급 2. 상권의 임차 수요와 공실률 요즘 같은 고금리 시대에도 불구하고 강남의 임차 수요는 호황기입니다. 상권 이동을 분석하여 대로변, 코너 건물, 안쪽의 건물들의 공실률과 어떤 임차가 들어있는지 등 임대료를 유지할 수 있는지 체크 해봅니다. 소득이 높은 사람이 유입되는지, 인근 유동인구가 맞아 소비활동을 하는지, 상주인구가 늘어나는지 꼭 살펴보셔야 합니다. 3. 지구단위계획구역 내가 투자하려는 건물이 지구단위계획구역에 속한다면 건축행위가 까다로워 집니다. 해당 지역의 구청 건축과에 꼭 전화를 해보셔서 개발행위가 가능한지 물어보셔야 합니다..

수익형 부동산 투자 시 고려 사항 1. 부동산 투자의 기본인 개별입지와 배후 상권에 대한 점검이 필요합니다. 상권은 항상 변하고 그에 따라 유동인구도 변합니다. 건물 매매 시 근린생활시설 등은 건물을 검토하시는 분들에게는 무조건 매수 의향이 더 많습니다. 상권 자체에서 자연적으로 가격이 상승함과 동시에 강남권은 연예인 사례로도 많이 소개 드렸었죠. 지가 상승률을 보셔야 합니다. 또한, 개발 호재를 잘 살피셔야 하겠죠. 2. 투자 수익률 목표치를 지금은 낮추셔야 합니다. 금리 인상으로 인해 수익률이 많이 낮아진 추세지만, 그럼에도 불구하고 매수를 하시는 투자자분들이 계십니다. 금리 상승이 계속될 것은 아니니까요. 수익은 세금을 공제한 후의 수입입니다. 순수익이 얼마나 줄어드는지 체크해 보셔야 합니다. 여기..

실제 오래된 주택을 신축이나 리모델링을 통해 트렌디한 건물로 새롭게 태어날 수 있습니다. 부동산 시장의 성형 바람이라고 들어보셨나요? 최근 몇 년 사이에 건물의 리모델링을 통해 내 외관을 개선하면서 임대료와 건물의 자산 가치를 끌어올렸습니다. 예를 들어 단독주택을 근린생활시설로 바꾸거나, 노후주택을 팔아 신축이나 리모델링을 통해 빌딩 외관을 바꾸는 것이 트렌드입니다. 거기에 엘리베이터 설치까지 더해지면 건물 가치는 더 올라가겠죠? 실제로 많은 사람들이 꼬마빌딩매매는 오래된 주택이나 건물을 매입해 리모델링한 후 재매각하는 방법으로 시세차익을 보고 있습니다. “평범한 직장인의 건물 매매 투자 방법은?” 실제 사례 중 직장인이 30년 이상 된 낡고 오래된 3층짜리 근린상가건물을 매입하여 1년 6개월 후 202..