빌딩림의 꼬빌공

올해 수익용 부동산 시장은 하반기까지 투자 관망세가 지속될 전망입니다. 거래량이 현실적으로 고금리로 인해 하락세가 지속되고 물가 상승으로 인해 수익형 부동산은 큰 타격을 받고 있습니다. 이럴 때일수록 투자 전략을 잘 세우셔야 하는 거 아시죠? 강남의 꼬마빌딩 시장도 1~2년 상승장에서의 투자 전략은 지금 적용되지 않습니다. 단타 투자 전략이 적용되지 않다는 것입니다. 노후된 주택을 매입하여 용도변경을 근린생활시설로 하거나 신축&리모델링을 하는 전략과 되파는 작년, 재작년 시장과는 다르게 접근하셔야 합니다. 강남의 꼬마빌딩도 이제는 3~40억 대의 매물이 나온다면 빨리 잡으셔야 하겠죠. 왜냐하면 이제는 강남의 빌딩 시장도 3~40억 대의 꼬마빌딩 매물이 많이 없을뿐더러 최소 매매가 금액선이 많이 올라갔습니..

안녕하세요. 빌딩림의 꼬빌공입니다. 오늘은 1•3 부동산 대책 후 시장 상황에 대해 포스팅해보겠습니다. 또한, 실수요자의 투자 전략을 앞으로 어떤 방향성으로 나가야 하는지도 알려드리겠습니다. 강남구 등 수도권 광역급행열차 GTX 수혜 지역과 같이 입지 선점이 중요하고 매매가가 고점 대비 30% 이상 떨어진 지역 등의 급매물 위주로 투자 지역과 투자 관점을 돌리시는 것도 방법입니다. 아직 부동산 시장의 연착륙을 단정하기엔 이른 감이 있지만 매매시장의 가격 폭락세는 주춤한 모습입니다. 이에 반해 아파트와 분양 시장은 얼어붙은 모습이 여전한데요. 청약 미달이 줄줄이 나와 건설사들의 비상이 걸렸습니다. 1. 규제지역 해제(강남3구•용산 제외) 2. 실거주 요건 완화 3. 다주택자 포함 부동산 보유세•거래세 인하..

다주택자가 주택을 처분 & 부동산 매매 1. 양도세가 올라서 세금을 많이 내는 경우 - 정부가 부동산을 규제할 때 우선적으로 시행하는 제도가 양도세 중과입니다. 양도차액에 대해 내는 것으로 무엇인가 남는 것 중에서 일부를 내는 것이고 남지 않으면 안 내는 것이기 때문에 양도세를 낸다는 것은 무엇인가 남았다는 뜻입니다. 이 때문에 양도세 부담이 늘어 주택을 처분하기도 어려운 상황이 생깁니다. 2. 금리가 올라서 이자부담이 늘어나는 경우 - 저금리 기조에 여기저기 대출을 받아 놓은 상황이라면 지금같은 고금리 기조에서는 부담이 커지기 때문입니다. 지금과 같은 고금리 상황에서는 대출을 크게 받은 경우 이자부담이 높아집니다. 상업용 부동산 매수를 하시려면 꼬마빌딩 같은 경우 급매 물건이나 경매로 나올 수 있는 물..

부동산 시장이 침체국면으로 진입하면 그동안의 호재로 입주물량, 금리 인상, 대출 규제 완화 등으로 썼던 것이 지금은 좋지 않은 조건으로 다가옵니다. 여기에 전세가격까지 하락하면서 지금처럼 시장이 침체기일 때, 천천히 부동산을 관망하는 자세로 천천히 매수 관점으로 봅니다. 투자 지역을 여러 개를 선택하기보단 최소화해서 앞으로 다가올 양극화 시점으로 바라보셔야 합니다. 지금처럼 정부에서 내놓은 부동산 규제책을 활용하면서 실거주자들은 원하는 지역에 입주물량이 쏟아져 나오는 시점과 일반분양 가격을 지켜보면서 접근을 해야 합니다. 투자자라면 긴 호흡으로 시장을 지켜보셔야 합니다. 정부 정책을 오히려 더 지켜보셔야 하는 것도 있습니다. 지금과 같은 상황에서는 수익형 부동산이 주거용 부동산보다 더 타격이 크기 때문에..

정부가 부동산 시장의 연착륙을 유도하기 위해 부동산 규제를 또 푼다고 합니다. 어제가 입춘이었죠. 주말이 되니까 날씨도 차츰 풀리고 봄이 오는 느낌이 물씬이네요. 서서히 빨리 부동산 시장 전망에도 봄이 오길 바랍니다. 지난해 1주택자 규제지역 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 올리는 규제 완화책을 발표한 후, 한발 더 나아가 ‘다주택자 대출 규제 완화 방안’을 추가로 내놓았습니다. 1주택자 보다 상대적으로 자금 여력이 충분한 다주택자들이 집을 사게 함으로써 급락하는 집값을 막기 위함이죠. 1. 다주택자 주택담보대출비율(LTV)을 30%까지 대출이 불가능한 규제지역 내에 허용키로 했습니다. 2. 주택임대•매매업자에 대한 주택담보대출 비율도 규제지역은 LTV 0 -> 30% 비규제지역은 LTV 0 -> 6..

최근 계속 영하로 치솟는 날씨에 몸이 꽁꽁 얼어있으셨죠. 저는 아무래도 부동산 임장을 많이 하다 보니 날씨가 추우면 힘들기도 합니다. 그래도 매일 힘을 내면서 살랑이는 봄바람을 맞을 준비를 하고 있어요. 꼬빌공 여러분들 겨울 막바지까지 꼭 건강 유의하시고, 따뜻하게 몸을 챙깁시다!! 이번 포스팅 주제는 부동산 침체기가 지속화되면서 2022년 중반기부터 아파트 가격 하락으로 인해 거래량이 많이 줄어들어 미분양도 정말 많아졌습니다. 아파트 매매 수요가 최저를 찍고 있죠. 주택 시장은 얼어붙은 장이 지속되고 있습니다. 하지만, 부동산 사이클 주기를 아시나요? 우리나라의 사계절을 빗대어 표현하면 “봄”은 회복기로 투자가들 보다 실수요자가 많은 시기입니다. 전세를 살던 사람들이 실수요자로 실거주를 하기 위해 주택..

상권이란? - 상가가 모여 있는 곳 - 유동인구, 배후세대, 유효수요, 연령대의 다양한 소비층을 보유한 곳 - 대형 집객 시설이 위치한 곳 - 소비 인구를 불러들이는 곳 - 역세권, 오피스, 아파트 배후수요, 주택가, 문화생활 등 생활이 이루어져 있는 교집합 상권 내가 투자한 건물에서 안정적인 임대수익률을 안겨줄 수 있냐에 관점을 두신다면 조금 더 상권이 활발한 곳에 투자 안목을 기르실 수 있습니다. 수익형 부동산 물건의 종류 - 꼬마빌딩 - 오피스텔, 지식산업센터, 원룸 - 소형 상가 및 아파트 - 근린생활시설의 상가 등 많은 종류의 수익형 부동산 물건이 있습니다. 나에게 맞는 물건과 그 물건이 나에게 어떤 기쁨을 안겨줄지 옥석을 가려내는 것이 투자 기본의 중요성을 나타냅니다. 수도권 지역의 투자 안정..

부동산 투자 시 고려해야 할 세금은 부동산 매입 시 내야하는 세금 거래세(취득세, 등록세, 지방교육세, 농어촌 특별세), 종합부동산세, 양도세 세 가지입니다. 종합부동산세 : 주택과 토지 소유자에게 별도의 누진 세율을 적용하여 부과하는 세금을 말합니다. 매년 6월 1일 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 분류한 후 인별로 합산한 금액이 공시가격이 공제금액을 초과한 경우 그 초과금에 대해 과세하는 것을 종부세라고 합니다. 2023년도 부동산의 공시지가(공시가격)가 6억 원 -> 9억 원일 때(비과세 한도 증가) 부과됩니다. 기본 공제 3억 원이 더 들어가기 때문에 결국 부동산의 공시가격이 9억 원이 되면 종합부동산세가 부과됩니다. (1세대 1주택자는 11억 원 초과하는 자.) 양도소득세 : 부동산 ..

“꼬마빌딩 투자의 요건” • 상가 밀집도와 인구 유입 • 주변 산업단지 입주 여부 • 사회 간접시설 확충 • 그 지역의 개발호재 내 소중한 자금으로 부동산을 투자했다면 안정적인 입지에 ‘안전자산’을 투자하는 것이 당연하지 않을까요? 상권도 중요하지만 그 상권에 내가 투자할 부동산의 가시성과 접근성이 뛰어난 입지에 핵심이 있다. 꼬마빌딩을 매매하여 만약 신축을 할 계획이라면 도로와 접하는 면이 중요하고 일조권 사선 제한을 받는지 알아야 한다. “일조권 사선 제한이란?” 용도지역 중 준주거지역을 제외한 전용주거지역•일반주거지역 내 모든 건축물에 대하여 일조 제한을 적용한다. 이는 해가 남쪽으로 기울어져 있기 때문에 서로 마주 보는 건축물을 일정 간격을 띄워 건축하여 일조를 받을 수 있게 함이다. 쉽게 말해,..

“환금성이란 무엇인가요?” 지역의 환금성이 좋다는 말은 곧 구매를 희망하는 ‘수요자’가 많다는 말이라고 설명 드릴 수 있습니다. 그 지역 매물의 희소성, 꼬마빌딩과 같이 노후된 주택을 매매하여 신축 또는 리모델링을 통한 건물 가치를 올릴 수 있는 중소형 건물, 시장에서 시세 대비 저평가 되어 있는 건물 등 수익률, 우량임차인, 우수한 입지 등을 갖췄을 때 환금성이 좋은 지역이라고 할 수 있습니다. 제가 포스팅마다 부동산 투자를 하실 때 강조하는 부분은 눈치 채셨다면, 중요한 것 몇 가지만 체크하시면 됩니다. 우선 부동산의 투자 종류는 여러종류입니다. 그 중 수익형 부동산에 투자할 계획이시라면, 제가 그동안 썼던 포스팅들을 정독은 안하시더라도 중요 부분만 체크하고 보신다면 어느정도 감이 오실거라 생각됩니다..