22.10.21일 부동산 매매시 주의 “주택>근린생활시설 용도변경” 기준일 재해석

2022. 12월 현재 전국 부동산 매매 가격지수는 계속 떨어지고 있습니다. 서울 및 수도권 아파트 매매 지수도 최저를 기록하고 있으며, 가격 하락은 점점 더 빨라지고 있습니다.

다주택자에 대한 정부규제의 완화 정책은 증여를 통해 절세전략을 가져 내년 세법이 개정되면 증여로 인한
세금 부담이 늘어날 수 있기 때문에 올해 안으로 정리하는 것도 방안입니다.

그 이유는 내년부터는 증여받은 사람이 납부하는 취득세의 기준이 시가 안정액에서 실거래가 기준으로 조정되기 때문인데요. 현행 지방세법은 1주택을 취득하면 주택 가액에 따라 1~3%를 부과하는 취득세(표준세율)입니다. 2주택 이상자와 법인은 8~12% 중과세율을 부과하고 있습니다.

이처럼 취득세 중과 폐지를 내년에 넣는다면 대출금리 인상, 집값 하락 등으로 얼음이 된 부동산 거래를 일부 회복시킬 것으로 예상됩니다. 이는 정부가 다주택자에 대한 규제를 풀어주면서 부동산 거래를 늘릴 수 있기 때문입니다.

해제 시기는 아직 확정된 사항이 아니라서, 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.
만약, 내년 금리 인상이 마무리가 되고 중과세가 해제되면 다주택자의 규제가 사라지고 급매 사재기 등 부동산 시장이 위험해질 수도 있다고 생각됩니다.

빌딩림이 올해가 가기 전에 빠르게 전달해 드리고 싶은 사항은 매도를 통한 양도세 절세 방법 또한 22.10.21일 국세청 해석의 기준이 달라졌습니다.

오늘 빌딩림과 함께 볼 주택을 낀 건물을 매입할 때, 용도변경(근린생활시설)을 했을 때 22.10.21일 이후 매매계약 체결분부터는 '양도일(잔금청산일)' 현재 현황에 따라 양도 물건을 판정한다고 합니다.

이 전에는 특약으로 매도인이 장기보유특별공제 혜택을 받으려고, '계약일'을 기준으로 건축물의 용도 판정 했습니다.

즉, 계약일에 주택으로 판정받아 혜택을 받을 수 있었고, 매수인은 주택이 아닌 근생으로 건물을 매입하게 되어 담보대출을 받아 잔금을 치를 수 있었습니다.

장기보유특별공제란, 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대해 양도소득 금액을 산정할 때, 일정액을 공제하여 양도소득세를 계산하는 제도입니다. 보유기간이 길수록 높은 공제율을 적용합니다.


이 혜택은 1가구 1주택자는 최대 80%까지 적용받을 수 있고, 다주택자는 최대 30%까지 공제받을 수 있는 혜택입니다.
근린생활시설로 용도변경 시 잔금일 기준으로 현재의 용도가 판정되기 때문에, 앞으로 부동산을 매입할 매수인 입장에서는 신축과 리모델링할 땅과 건물을 찾기가 어려워졌겠죠.

매도인과 매수인 간의 이해관계가 형성되면, 매수자 책임의 잔금일 전에 주택을 근린생활시설로 용도변경한다의 특약을 이젠 쓰지 못하게 된 것입니다. 25년간 적용해오던 해석이 바뀐 현재는 근린생활시설로 용도변경을 하려면 부동산 매입 후 매수자 측에서 취득세를 내고 용도변경을 해야 합니다.

매도인이 잔금 전에 주택을 멸실하고 나대지 상태로 양도를 한다면 이제는 토지에 대한 양도소득세를 매도인이 낼 것이고, 잔금을 못 치르는 상황이 된다면 매도인이 멸실시킨 매도인 소유의 건물은 어떻게 되는 걸까요?..

이런 측면에서 매도자 입장에서는 개정된 해석이 불안한 요소일 수밖에 없습니다. 반대로 매수인은 중도금을 많이 내서 매도인의 불안 요소를 해소할 수 있다지만 매수인 입장은 현실적으로 중도금을 많이 끌어다 내는 것이 쉬울까요? 이처럼 건물을 멸실한다는 것은 양측의 이해관계에서도 많이 부딪힐 것 같습니다.

앞으로의 건물 매매는 '양도일(잔금청산일)'에 주택인지, 근린생활시설인지 판단이 되오니, 주의하셔야 할 것 같습니다.

빌딩 매매 시, 중요사항과 취득세,보유세,양도세 등 용도변경의 개정안 등
여러 방면으로 보셔야 합니다.

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